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घर खरीदने की प्रक्रिया में पारदर्शिता लाने के लिए, भारत सरकार ने मई 2016. में रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक पारित किया था, शुरुआत में, इस विधेयक की {#{Num_3}# में से केवल 52 } धाराओं को रेरा अधिनियम में अधिसूचित किया गया था, मगर बाकी 40 धाराएं 1मई 2017. से प्रभावी हो गईं।
रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम को भारत सरकार ने भारत में घर खरीदने वाले लोगों के हितों की रक्षा करने और देश भर में रियल एस्टेट निवेश को बढ़ावा देने के लिए पेश किया था। रेरा अधिनियम ने अपने गठन के बाद से रियल एस्टेट उद्योग में काफी सारे सुधार किए हैं, जैसे कि धोखाधड़ी से बेहतर सुरक्षा, कार्पेट एरिया के बारे में ज्यादा पारदर्शिता, प्रॉजेक्टों की समय पर डिलीवरी, और रिजर्व अकाउंट के जरिए धन के दुरुपयोग पर रोकथाम इत्यादि।
यही कारण है कि घर या व्यावसायिक जगह खरीदते समय रेरा द्वारा रजिस्टर्ड प्रॉपर्टी को चुनना हमेशा एक स्मार्ट विकल्प होता है। रेरा अधिनियम सभी भारतीय राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों में लागू है। यदि आप भारत में रेरा-पंजीकृत प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं, तो आप कुछ सरल स्टेप्स में टाटा कैपिटल होमलोन का फ़ायदा उठा सकते हैं।
घर खरीदारों को गलत बिल्डरों के धांधली से बचाने के लिए भारत सरकार द्वारा अनिवार्य रूप से रेरा अधिनियम की शुरुआत की गई थी। इसे रियल एस्टेट उद्योग के खरीदारों, दलालों, बिल्डरों और रियल एस्टेट एजेंटों समेत तमाम स्टेकहोल्डर्पं की चिंताओं को दूर करने के लिए भी लागू किया गया था। रेरा अधिनियम का समग्र उद्देश्य इस सेक्टर में प्रचलित समस्याओं को समाप्त करना और प्रत्येक पहलू में सकारात्मक बदलाव लाना है।
इसके परिणामस्वरूप रेरा अधिनियम द्वारा तय नियमों और दिशा-निर्देशों का कड़ाई से पालन किया जा रहा है या नहीं, यह देखने के लिए भारत के विभिन्न राज्यों में सरकार द्वारा कई रेरा कम्युनिटीज की स्थापना की गई है। वर्तमान में, भारत के सभी बिल्डरों और डेवलपरों के प्रॉजेक्टों को इन राज्य निकायों के साथ मंजूरी के लिए पंजीकृत कराना कानून द्वारा अनिवार्य कर दिया गया है।
रेरा अधिनियम के लागू होने के बाद रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता और एकरूपता बढ़ी है। रेरा ने इस इंडस्ट्री के तमाम पहलुओं में कई सकारात्मक बदलाव किए हैं। रेरा अधिनियम के कुछ मुख्य फ़ायदे इस प्रकार हैं:
रेरा अधिनियम के लागू होने से घर के खरीदारों और डेवलपरों के बीच मानकीकरण, जवाबदेही और पारदर्शिता तय करने के लिए कुछ क्रांतिकारी बदलाव हुए हैं। नीचे इस अधिनियम के मुख्य खूबियां दी गई हैं:
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम के अनुसार, भारत में प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश (यूटी) को अपना रेरा नियामक निकाय गठित करना होगा। किसी भी बिल्डर या डेवलपर को अपने राज्य के रेरा नियामक निकाय से स्वीकृति लिए बगैर अपने प्रॉजेक्ट का मार्केटिंग करने की अनुमति नहीं है। आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय से मिली नवीनतम जानकारी के अनुसार, भारत में लगभग 30 राज्यों और केंद्रशासित प्रदेशों ने रेरा अधिनियम के तहत रेरा प्राधिकरण निकायों की स्थापना की है। नीचे कुछ प्रमुख भारतीय राज्यों के रेरा विवरण दिए गए हैं:
रेरा अधिनियम के अनुसार, सभी बिल्डरों और डेवलपरों को अपने आने वाले प्रॉजेक्टों को अपने राज्य के रेरा प्राधिकरण में पंजीकृत करना आवश्यक है। रेरा पंजीकरण प्रक्रिया सभी राज्यों में एक जैसी है। रेरा अधिनियम के तहत किसी प्रॉजेक्ट को पंजीकृत करने के लिए निम्नांकित स्टेप्स का पालन करना होता है:
रेरा प्राधिकरण में किसी प्रॉजेक्ट को पंजीकृत करने के लिए आवश्यक दस्तावेज नीचे बताए गए हैं:
सभी बिल्डरों और डेवलपर्स को अपनी प्रॉपर्टीज को रेरा अधिनियम के तहत पंजीकृत करना जरूरी है। यहां बताया गया है कि आप कैसे जांच सकते हैं कि कोई प्रॉपर्टी रेरा के अनुरूप है या नहीं:
आरईआरए रजिस्ट्रेशन आइडी की जांच करने के लिए आप अमुक प्रॉपर्टी की वेबसाइट पर विजिट कर सकते हैं। आप उस आइडी को आरईआरए की आधिकारिक वेबसाइट में डाल कर उस प्रॉजेक्ट की जानकारी निकाल सकते हैं।
आपके होमलोन ईएमआई में दो घटकों का समावेश होता है - मूलधन और ब्याज। संपत्तियों में निवेश करने के लिए आपको प्रोत्साहित करने के लिए, भारत सरकार आयकर अधिनियम की 1961. विभिन्न धाराओं के तहत कुछ कर लाभ प्रदान करती है. ये लाभ आपके होमलोन ईएमआई के मूलधन और ब्याज घटकों पर प्रदान किए जाते हैं।
भारत में होमलोन लेने वालों के लिए उपलब्ध कर लाभ निम्नलिखित हैंः
आयकर अधिनियम के सेक्शन 80 सी के तहत, आप अपने होमलोन ईएमआई के मुख्य घटक पर कर कटौती का दावा कर सकते हैं। हालांकि, इस कटौती का दावा सिर्फ़ तभी किया जा सकता है जब आप खुद के द्वारा अधिकृत संपत्ति के लिए होमलोन का भुगतान कर रहे हों। किसी वित्तीय वर्ष में इस सेक्शन के तहत उपलब्ध अधिकतम कर कटौती 1.5 लाख रु रुपये से अधिक है
सेक्शन 24
आयकर अधिनियम के सेक्शन 24 के तहत, आप अपने होमलोन ईएमआई के ब्याज घटक पर कर कटौती का दावा कर सकते हैं। इस सेक्शन के तहत किसी वित्तीय वर्ष में अधिकतम 2 लाख रु रुपये से अधिक है फिर, अगर आप खुद के द्वारा अधिकृत प्रॉपर्टी के लिए होमलोन चुका रहे हैं तो आप इस कटौती का दावा कर सकते हैं।
उपर्युक्त कर लाभों का लाभ उठाने के लिए एक और महत्वपूर्ण शर्त यह है कि आपके घर का निर्माण पूरा हो जाना चाहिए। इसका मतलब है कि ये लाभ केवल एक निर्माणाधीन प्रॉपर्टी का निर्माण पूरा होने के बाद ही उपलब्ध हैं या अगर आपने रेडी-टू-मूव-इन प्रॉपर्टी खरीदी है।
इनके अलावा, धारा 24 के तहत कर लाभ का दावा सिर्फ़ तभी किया जा सकता है जब आपके घर का निर्माण पांच साल के भीतर पूरा हो गया हो। अगर आपके घर के निर्माण को पूरा होने में पांच वर्ष से अधिक का समय लगता है, तो आप अपने होमलोन के ब्याज घटक के पुनर्भुगतान पर अधिकतम 30,000 रु. की कर कटौती का दावा कर सकते हैं।
सेक्शन 80सी और 24. के तहत ऐसे प्रोजेक्ट में निवेश करना कर बचत सुनिश्चित करने का एक शानदार तरीका हो सकता है। रेरा-पंजीकृत प्रोजेक्ट के फायदों में से एक यह है कि आप उनके समय पर निर्माण को लेकर निश्चिंत हो सकते हैं। लेकिन अगर किसी रेरा प्रोजेक्ट के निर्माण में पांच वर्ष से अधिक समय लगता है और आप संभावित कर बचत से वंचित हो जाते हैं, तो इस अधिनियम के अनुसार प्रोजेक्ट के बिल्डर पर आपके नुकसान का भुगतान करने की ज़िम्मेदारी होगी।
आइए, ऐसे प्रोजेक्ट के तहत कर बचत के बारे में एक मिसाल की मदद से समझते हैं। मान लीजिए आपने प्रति वर्ष 9% ब्याज पर 20 वर्षों की अवधि के लिए 80 लाख रु. का होमलोन लिया है। इसका मतलब है कि आपके द्वारा होमलोन पर भुगतान किए जाने वाले कुल ब्याज की राशि 93 लाख रु. (लगभग) और सेक्शन 24 के तहत आप जो कर बचत कर सकते हैं वह अधिकतम 40 लाख रु. (लगभग) होगा।
हालांकि, अगर आपका बिल्डर पांच वर्ष के भीतर आपकी प्रॉपर्टी का निर्माण पूरा करने में विफल रहता है, तो आप 20 वर्षों में अधिकतम 6 लाख रु. कर लाभ का दावा कर सकेंगे। 34 लाख रु. का अंतर जो आपको निर्माण में देरी के कारण नहीं मिल सका, उसका भुगतान आपके बिल्डर द्वारा किया जाएगा।
रेरा अधिनियम के उल्लंघन के लिए बिल्डरों/प्रमोटरों और रियल एस्टेट एजेंटों पर कड़ा जुर्माना लगाया जाता है। इस अधिनियम के अध्याय VIII की धारा 59 से 72 तक उल्लंघनों और दंडों का वर्णन किया गया है।
रेरा अधिनियम के तहत बिल्डरों या प्रमोटरों पर लगाए जाने वाले दंड नीचे बताए गए हैं:
| अपराध | दंड |
|---|---|
| गैर-पंजीकृत प्रोजेक्ट | प्रॉजेक्ट की अनुमानित लागत के 10% तक |
| प्रोजेक्ट के बारे में गलत जानकारी देना | प्रॉजेक्ट की अनुमानित लागत के 5% तक |
| कानूनों का उल्लंघन | या तो अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 10% अथवा तीन साल तक की कैद |
| रेरा को गंभीर रूप से ताक पर रखना | अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 5% तक दैनिक जुर्माना |
रियल एस्टेट एजेंटों पर लगाए जाने वाले रेरा पेनल्टीज नीचे दिए गए हैं:
| अपराध | दंड |
|---|---|
| किसी गैर-पंजीकृत प्रॉजेक्ट को प्रोमोट करना | रु. डिफ़ॉल्ट के लिए 10,000 प्रति दिन |
| अपीलीय न्यायाधिकरण के साथ गैर-अनुपालन | अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 10% या एक वर्ष तक की कैद |
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ऋणदाता से आप जो अधिकतम होमलोन ले सकते हैं, वह कई कारकों पर निर्भर करता है, जिनमें आपकी उम्र, रोज़गार की स्थिति, मासिक आय, क्रेडिट स्कोर और खरीदी जा रही प्रॉपर्टी की लागत शामिल है। टाटा कैपिटल में आप आप पूरे भारत में इन प्रोजेक्ट में से किसी में आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए 5 करोड़ रु. तक का होमलोन के सकते हैं। प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्य से 80% तक का धन हम मुहैया करते हैं।
भारत में होम लोन पर लगाई जाने वाली ब्याज दरें एक लोन देने वाली संस्था से दूसरे में भिन्न होती हैं। यह आमतौर पर 10% से 13% के बीच होती है। टाटा कैपिटल में, हम रेरा परियोजनाओं के लिए अत्यधिक प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों पर आसान होम लोन प्रदान करते हैं, जो केवल 8.75%* प्रति वर्ष से शुरू होता है। इसके अलावा, आप अपनी उम्र, रोजगार की स्थिति, मासिक आय और क्रेडिट स्कोर के आधार पर हमारे साथ होम लोन के ब्याज पर सबसे अच्छा सौदा प्राप्त कर सकते हैं।
आपके होमलोन की पुनर्भुगतान अवधि वह अवधि होती है जिसके लिए यह लिया गया है। आपके होमलोन की पुनर्भुगतान अवधि जितनी ज़्यादा होगी, आपके होमलोन ईएमआई उतनी ही कम होगी. भारत में होमलोन की पुनर्भुगतान अवधि आमतौर पर 15 और 20 वर्षों के बीच होती है। टाटा कैपिटल में, हम रेरा प्रोजेक्ट के लिए लचीली पुनर्भुगतान अवधि वाला होमलोन प्रदान करते हैं जो 30 वर्षों तक जा सकता है।
रियल एस्टेट विनियमन एवं विकास अधिनियम ने भारतीय रियल एस्टेट उद्योग को बदल कर रख दिया है। इसने 2016, में अपनी स्थापना के बाद से इस क्षेत्र में धोखाधड़ी के मामले में बेहतर सुरक्षा, पारदर्शिता में वृद्धि, समय पर प्रोजेक्ट की डिलीवरी और धन के दुरुपयोग को रोकने जैसे कई सुधार किए हैं। भारत में सभी बिल्डरों और डेवलपर्स को अपने प्रोजेक्ट इस अधिनियम के तहत पंजीकृत करना अनिवार्य है। इस अधिनियम के ये कुछ फ़ायदे हैं, जो रियल एस्टेट क्षेत्र में मदद करते हैंः
इन सभी नियमों ने भारतीय रियल एस्टेट उद्योग के सख्त विनियमन में मदद की है।
ऐसे प्रोजेक्ट में निवेश करने के बहुत सारे फ़ायदे हैं। आप प्रोजेक्ट के निर्माण और अन्य विवरणों के बारे में पूरी पारदर्शिता का लाभ उठा सकते हैं। इसके अलावा, न्यूनतम दस्तावेज़ के साथ और अत्यधिक प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों पर रेरा-पंजीकृत प्रोजेक्ट में प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आप होमलोन हासिल कर सकते हैं। आप अपने होमलोन पर कुछ कर लाभ का भी दावा कर सकेंगे।
ऋणदाता आमतौर पर सरल पात्रता मानदंडों और न्यूनतम दस्तावेज़ के साथ रेरा-अनुपालक प्रोजेक्ट के लिए होमलोन प्रदान करते हैं। इसके अलावा, ऋणदाताओं के लिए यह किसी प्रॉपर्टी की कठोर सत्यापन करने की ज़रूरत को खारिज करता है और नतीजतन होमलोन को वे जल्द से जल्द मंजूरी दे सकते हैं।
इस अधिनियम के कार्यान्वयन से रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता में वृद्धि हुई है और घर के खरीदारों के अधिकारों की सुरक्षा पुख्ता हुई है। इस अधिनियम के अनुसार, सभी डेवलपर्स को आधिकारिक वेबसाइट पर प्रोजेक्ट लेआउट, फ़्लैट या अपार्टमेंट की संख्या, विभिन्न फ़्लैटों के कार्पेट क्षेत्र और निर्माण की स्थिति समेत अपने प्रोजेक्ट के बारे में सभी प्रासंगिक जानकारी का खुलासा करना अनिवार्य है।
इसीके साथ अधिनियम यह भी सुनिश्चित करता है कि विक्रेता बिक्री समझौतों के अनुसार घर के खरीदारों को समय पर प्रॉपर्टी का कब्ज़ा प्रदान करें। अगर कोई डेवलपर समय पर कब्ज़ा प्रदान करने में नाकाम होता है, तो उसे खरीदार को ब्याज के रूप में जुर्माना अदा करना पड़ सकता है। निर्माण में देरी के कारण हुए किसी भी तरह के नुकसान के लिए घर के खरीदार डेवलपर से मुआवजा की भी मांग कर सकते हैं।
अंतिम लेकिन ज़रूरी बात यह है कि यह अधिनियम बिल्डरों के साथ विवादों या शिकायतों का समाधान चाहने वाले घर खरीदारों के लिए एक प्रभावी शिकायत निवारण तंत्र सुनिश्चित करता है।
भारत में लोन देने वाले ज़्यादातर संस्थान अब सिर्फ़ रेरा -अनुपालक प्रोजेक्ट के लिए होमलोन प्रदान करते हैं। ऐसे होमलोन में आम तौर पर पात्रता संबंधी सरल आवश्यकताएं और सस्ती ब्याज दरें होती हैं। दूसरी ओर, गैर-अनुपालन प्रॉपर्टी के लिए होमलोन देना गैरकानूनी है। इसलिए, अगर इस अधिनियम के तहत आपके बिल्डर ने अभी तक अपनी प्रॉपर्टी को पंजीकृत नहीं किया है, तो आपको उन्हें जल्द से जल्द ऐसा करने के लिए कहना चाहिए।
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